六、便利店選址的黃金法則
對便利店經營來說，好的選址等於成功了一半，而如何選址呢？首先要基於便利店的定位，進行商圈的調查，確定目標人群！商圈得當，符合定位，同時注重一些要點細節，權衡租金與地址，選擇適宜之所，是便利店選址的主要步驟。
選址之先，商圈調查
選擇店址，首先應當理解“商圈”的概念。所謂商圈就是指顧客從事購買行動之際，優先選擇到該商店購物的顧客所頒的地區範圍，也就是指商店勢力所可能涵蓋的範圍。而在設定商圈時所需考慮到的基本因素則包括了該店所在地區居民的生活形態、結構，該地區人口集中的目的及流動的範圍等。所以對開店者而言，商圈的觀念是一項極為重要的考慮點。
由於城市機能的變化，加上消費者需求的轉變，往往無法將這些商區給予明確的劃分。所以，我們在作商圈評估時，必須用另一種角度來評斷，下麵列出五種形態供讀者參考：（1）近鄰形
商圈的範圍大約在半徑250米至500米左右，商店四周的住家為主要的消費對象。
（2）地區中心
商圈範圍約在半徑一公裏左右的一般稱為生活商圈。
（3）大地區中心形
通常為公交車路線可以延伸到達的地區，其範圍比生活商圈更大，又稱為地域商圈。
（4）副都心形
指公交車路線集結的地區。因可以轉、換車而形成交通輻射地區，又稱為地域商圈。
（5）都心形
其涵蓋範圍包括整個城市的四周，其交通人潮來自四麵八方，所以通常都稱為都市全域商圈，如車站鄰近的商圈即為都心形商圈。
一般而言，在選擇商圈的標準上，便利店要充分考慮自身的市場定位，不同的市場定位，有不同的顧客群，商圈的選擇也就要不同。
一些成功便利店連鎖企業對於商圈的劃分就很值得借鑒，其基本步驟如下：首先是劃分商圈。肯德基計劃進入某地區，就先通過有關部門或者專業的調查公司收集這個地區的資料。根據商圈規劃采取的是記分的方法，比如該地區有一個大型商場，商場營業額在1000萬元算一分，5000萬元算5分，這些分值標準是多年經驗得來的標準。通過打分可以把商圈確定分類。
開店秘籍：
在選擇店址的過程中，製作一張真正對自己有價值的“商圈地圖”是比較可行的方法，主要步驟如下：一是對本地的同一類型的店麵進行調查，將它們的位置標在地圖上。研究它們的選址特點，比如周圍人群密集的範圍半徑，總人口多少，以及它們與同類企業的距離等，這樣可以量出其獨享的市場商圈半徑，這也就是商圈的範圍。
二是根據地圖，標出自己比較看好的地點。
三是在選定的地方周圍，按照之前量出的商圈半徑，劃出你自己店麵將擁有的商圈。
四是確定該商圈內是否有你的競爭對手，要對競爭對手的實力進行權衡，然後再決定是否需要進入。
五是了解商圈內的人口、購買力和其他相關信息，了解顧客群。這是最根本的，也是以後經營的基礎。
六是繪製一張交通圖，畫出可走到你店麵的街道或公交車線路，了解顧客是否能很方便地到達那裏。
有了這樣商圈地圖，對於自己選定的地址是否處於合適的商圈就再清楚不過了。
在和業主談判租金時，有兩個方麵的因素是需要特別注意的。
一是租金給付的能力。經營場地租金是最固定的營運成本，它往往成為經營者的負擔，因此要好好計較。經營者要時刻審視自己的現金流，千萬不要承擔過高的房租。
二是租約的條件。租約有固定價格及百分比兩種，前者租金固定不變，後者租金較低，但業主分享總收入的百分比，業主用店麵來投資作為股東。對於剛開始創業的人來說，最劃算的方式是訂一年或兩年租期，以預備是否有更新的選擇。
開店選址有講究
2000年，家樂福公司在日本開設的第一家大型超市設在千葉縣的幕張。該超市營業麵積達到3萬平方米，銷售的商品超過6萬種，其規模是東京及其周邊地區最大的。但是，這裏是日本在上世紀90年代興建的國際展覽中心和大型公司辦公樓聚集地，幾乎沒有居民。開業之初，確實有大批消費者開著汽車前往那裏采購，但時間一長，消費者的新鮮感減退，開車前往那裏購物的消費者就逐漸減少。
遠離市區的家樂福超市在價格上雖然有一定的優勢，但價格不是獲取顧客的惟一因素。日本消費者的消費習慣和歐美不同。歐美國家的許多家庭在休息日會驅車到郊區的大型超市大量采購價格便宜的食品和用品存放在家中，但日本人的飲食十分講究新鮮度，特別是蔬菜、魚、肉及其製成品，一般都隨買隨吃。另外，日本大部分婦女婚後不工作，主要在家料理家務、照看孩子，所以也有時間上附近的超市選購新鮮食品。
正因為在日本去超市購物基本上都由家庭主婦承擔，所以日本的超市、便利店一般都設在交通流量大的車站附近或者居民比較集中的住宅區和鬧市區。消費者也喜歡在交通方便的地方或就近購物。而家樂福在日本開設的超市全部位於城市的遠郊區，離東京市區最近的也有20多公裏。
薄利多銷的歐美經驗為何在日本行不通?從家樂福超市在日本市場的表現來看，店鋪的選址關係到消費者的消費心理和習慣，選址不當，將失去店鋪在主流顧客心中的特色。因此，不考慮消費者的消費心理和習慣，而隻是單純地想以價格優勢來經營，那麽無論是哪國資本，也無論其實力是否雄厚，都難以在激烈的市場競爭中贏得人氣，站穩腳跟。
開店秘籍：
對於零售商來說，家樂福失敗的例子告訴我們選址有多重要，雖然便利店與大型賣場在選址上區別甚大，但選址之重要則沒有區別。便利店的選址一般應該掌握以下10個細節。
1.交通便利。在主要車站的附近，或者在顧客步行不超過20分鍾的路程內的街道設店。選擇哪一邊較有利於經營，需要觀察馬路兩邊行人流量，以行人較多的一邊為好。
2.接近人們聚集的場所。如劇院、電影院、公園等娛樂場所附近，或者大工廠、機關附近，這一方麵可吸引出入行人，另一方麵易於使顧客記住該店鋪的地點，來過的顧客向別人宣傳介紹，會比較容易指引人光顧。
3.選擇人口增加較快的地方。企業、居民區和市政的發展，會給店鋪帶來更多的顧客，並使其在經營上更具發展潛力。
4.要選擇較少橫街或障礙物的一邊。許多時候，行人為了要過馬路，因而集中精力去躲避車輛或其他來往行人，而忽略了一旁的店鋪。
5.選取自發形成某類市場的地段。在長期的經營中，某街某市場會自發形成銷售某類商品的“集中市場”，事實證明，對那些經營耐用品的店鋪來說，若能集中在某一個地段或街區，則更能招徠顧客。因為人們一想到購買某商品就會自然而然地想起這個地方。
6.根據經營內容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同，其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、小超市，但並不是所有的店鋪都適合開在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服務中心，就適宜開在偏僻、安靜一些的地方。
7.要有“傍大款”意識。即把店鋪開在著名連鎖店或品牌店附近，甚至可以開在它的旁邊。與超市、商廈、飯店、24小時藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學校、銀行、郵局、洗衣店、衝印店、社區服務中心、社區文化體育活動中心等集客力較強的品牌門店和公共場所相鄰。例如，你想經營吃的，那你就將店鋪開在“麥當勞”、“肯德基”的周圍。因為，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細致的市場調查，挨著它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應“撿”些顧客。
8.位於商業中心街道。東西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝東，盡可能位於十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路上開店不可取；路麵與店鋪地麵高低不能太懸殊。
9.要選擇有廣告空間的店麵。有的店麵沒有獨立門麵，店門前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發揮”營銷智慧的空間。
10.選擇由冷變熱的區位。與其選擇現在被商家看好的店鋪經營位置，不如選擇不遠的將來由冷變熱目前未被看好的街道或市區。，因此必須把後期經營管理重視起來。
開店選址，評估主要因素
在日本的零售業中，便利店作為一種追求便捷的優質服務的商業形式，一直占據著舉足輕重的地位。而在這一新型零售業態中，7－11公司可以說是鶴立雞群，儼然成為世界便利店的楷模。7－11公司卓越的店鋪和商品管理是它經營的最大特點和優勢，也是其生存發展的基石。良好的店址選擇是其店鋪開發過程中首要的和最需重視的要素，店址選擇的失誤將直接導致店鋪運作的低效率和投資損失。因此，選址曆來是7－11店鋪管理中十分重要的內容。
7-11公司作為世界上最大的便利店特許組織，在選擇店址方麵，7-11有著自己的一套評估標準：商圈評估：通常選擇在住宅區周圍，商圈應保證3000人以上的常住人口，步行時間不超過5-7分鍾。具體測算是以店鋪所在點為中心，半徑300米（鄉鎮地區為1000米）內，目標人群為2600到3000人之間，如果以家庭戶數算，每戶3.6人，則家庭數在722-833戶之間。如果住宅區靠近交通主動脈，則選在交通主動脈附近，增加一定外來客源。
人口密度評估：人口密度高的區域所設的店麵規模可相應擴大。計算一個地區白天的人流量時，隨機流動的客流人數一般不在考察數之內。比如住宅區的白天人流量為該地區內上班和上學的人口數，但要除去幼兒、外出上班、上學的人口數。
客流量評估：地鐵站和公交車匯聚的公交車站、學校、醫院、影劇院等地附近，都是可考慮的選址點，辦公樓附近也是設店的有利地址。據統計，平均辦公樓裏一個工作人員可帶來6個人的流量，辦公樓裏的客流又以購買力較高的白領為主，他們對便利店往往有著較旺盛的需求。店鋪應選擇在車流動線較多的地方，車流動線是指車流行走時的移動路線。如在十字路轉角處的店鋪，其車流動線有四條；位於雙向車道馬路的店鋪有兩條車流動線等家庭情況評估：老齡化家庭的購物傾向為保健、健身和營養食品，擁有兒童的家庭購物重點則多半放在兒童食品和玩具上麵。根據家庭需求做調整，如7-11東直們店根據周邊學生多和周邊外籍人士租賃多的特點，在店內開辟了報刊雜誌欄，包括時尚類、動漫類、財經類購買力評估：以青年和中年層的顧客為主，因其社會經濟地位較高，可支配收入較多。國內15-30歲的這批年輕人一般是獨生子女，被稱為新生代消費層。他們包括中學生、大學生，和進入工作崗位的年輕人，其消費特點是注重商品品質，購物便利快捷，注重流行不注重價格。由於這個年齡段年輕人的父母大多是上世紀50年代“生育高峰期”出生，數量很大，所以這個年齡段的年輕人的數量也很大，便利店定位於這樣的目標客戶群是非常有規模性的。
細節評估：在有紅綠燈的地方，越過紅綠燈的位置最佳，在有車站的地方，車站下方的位置就比車站對麵的位置好；在有斜坡的地方，坡上要比坡下好；不同氣候的城市店址也有優劣差別，如北方城市，店門迎著鳳（一般朝西北方向），則要慎選。避免在下述地點建店：即道路狹窄的地方、停車場小的地方、人口狹窄的地方以及建築物過於狹長的地方等。有的門店前有樹木、建築物等，這些障礙物可能會影響店鋪的可視性，要慎選。
飽和度評估：選擇零售飽和指數較高，競爭飽和度較低的商圈。通常對不同的商圈，根據飽和度公式作對比性數字分析。
開店秘籍：
一般來講，便利店店鋪開發過程中主要考慮四個因素:一是店址;二是時間;三是備貨;四是快速(不需要加工)。在店址的選擇上，7－11考慮的一個基本出發點是便捷，從大的方麵來講，就是要在消費者日常生活的行動範圍內開設店鋪，諸如距離居民生活區較近的地方、上班或上學的途中、停車場附近、辦公室或學校附近等等。總的來說，7一11特別注意在居民住宅區內設立店鋪，而且在決定店鋪位置的時候，非常注意避免在下述地點建店，即道路狹窄的地方、停車場小的地方、人口狹窄的地方以及建築物過於狹長的地方等等。
學習7-11的選址之道，並能靈活應用，是每一個想要開設便利店人的必修之課。
選擇黃金寶地的良策
便利店投資應放眼於區域經濟、收入水平、居住區規劃、人口質量等發展趨勢，著眼於店鋪擁有的商圈、購買力的質量和數量以及店鋪本身的品質，從中選出成本不高、增值潛力較大的店鋪。通常情況下，繁華商業區商圈範圍較廣，人流量大，營業額往往會高一些；人口密度高的大中型居住小區，需求旺盛，而且客源穩固，可保證便利店的穩定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優勢，客流量最多，店鋪經營麵可以比較廣。
但並不是所有的旺鋪都一定能賺錢，如果遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也可能冷僻起來。因此，經營者在選址的時候一定要將眼光放得長遠些，多了解該地區將來的發展情況。同時還應該密切關注該地區未來同業競爭的情況。一個有遠見的人能在別人沒有發現的時候發現市場機會，在別人沒有行動的時候已經開始經營。
小王初中畢業後，開了一家便利店，這家便利店就開在一所學校的對麵。當初小王選擇這個地方開店，有他自己的考慮。他想，便利店正對著學校，光學生的消費就可以讓自己賺到一些錢。當便利店開業後，卻沒能如小王所想。原來，這所學校對學生的管理特別嚴格，學校禁止該校學生外出。況且，令小王沒想到的是，學校為了方便學生購物，自己經營了一家便利店，小王的結局可想而知。
小麗也開了一家便利店。她選擇的店址開始不被很多人看好，因為她選在了一個建築居民區的工地上。這家建築工地周圍還有一所醫院，醫院的後麵有一些住戶。其實，小麗選在這個地方，消費群主要針對建築工地上的民工。他們的一切開銷幾乎都是花費在小麗這裏。如他們的日常用品以及煙酒、冷飲等，著實讓小麗賺了一些錢。再加上醫院的一些病人和那些住戶，也都到小麗這裏來買東西。小麗一年下來，淨賺了五萬多。後來，樓建成了，民工也撤走了，但小麗就近租了個一層樓房，接著開便利店，生意還很紅火呢！
小王和小麗同樣是開便利店，為什麽結局卻有這麽大的差異呢？原因就是便利店的選址是否具有前瞻性。
開店秘籍：
便利店的選址不僅要注意其是否具有前景，還有其他良策可供參考：1.廣開渠道尋找商鋪。現在很多創業者喜歡通過報紙廣告、房屋中介、房地產交易會、互聯網等了解商鋪信息。但是這些渠道所提供的信息畢竟十分有限，還有一些渠道完全可以利用，比如朋友介紹、四處竄訪等等。這類渠道比較可靠。便利店選址一定要雙管齊下，不僅要找到自己滿意的地址，而且要找到可以讓自己更加滿意的地址。總之一個目的，找到最適合經營的地址。
2.客流就是錢流。便利店選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對便利店來說，客流就是錢流，所以千萬不要因為害怕競爭而把地址選擇在偏遠地區。其實在商業區店鋪比較集中，反而有助於鞏固和發展商圈，積聚人氣。
3.注意租金的性價比。不同地理環境、交通條件、建築物結構的店麵，租金會有很大出入，有時甚至相差十幾倍。對於經營者來說，不能僅僅看價格，而應該考慮租金的性價比問題。如果確信以後確實能夠很好的經營，那麽租金稍微高一些也是可以承受的。但如果人流量十分稀少，即使租金再便宜，很多時候都無法接受。
4.集體租店省租金。通過很多人聯手往往可以吃下一塊比較大的地方作為經營。等租下來後再作分割往往能夠節約資金。
不要忘記便民性
目前上海140多家全家便利店，集中分布在市中心。除去浦東新區的近30家店麵，其餘分布在浦西，以靜安區、長寧區、徐匯區數量最多。閔行區因為有諸多跨國公司入駐也開有多家店麵，而上海其它幾個郊區暫時沒有全家便利店。
從分布範圍可以看出，全家便利店主要集中在寫字樓、企業、地鐵站和消費層次較高的社區附近。上海最大的一家全家便利店，麵積達257平方米，位於華碩上海總部，平均單日營業額達到2萬元。上海麵積最小的全家便利店，麵積隻有17.5平方米，位於地鐵二號線婁山關路站，平均單日營業額是7000元。
選址，是便利店能否成功經營的基礎。一項對台灣便利店的調查顯示，經營失敗的原因有60%是由於店址不佳造成的。
全家選在這些地方開店，是因為這裏有全家的主要消費群：年輕的學生、上班族。這一人群每天坐地鐵趕往公司，在公司度過一天中的八九個小時，期間需要去便利店買早餐、午餐或是零食。這就是葉楠每天準備蒸包、盒飯的原因。這些人更在意時間成本和購物時的舒適感，而不是價格上的細微差異。
開店秘籍：
便利店的經營更多的應該是便民性，所以選址時的商圈劃分不要以服務半徑為原則，而是以便利性為原則，即以住宅小區為商圈的重心，根據街區和主幹道的自然走向確定商圈範圍。商圈確定後，就要根據既定的選址原則，在商圈範圍內尋找合適的鋪麵。
1、居民區入口處或主要交通道路。便利店的目標顧客為穩定的居民，應考慮居民出入小區的路線。
2、麵積限製在50—200平方米以內。這個麵積限製是便利店的最佳麵積範圍，既不會因麵積太大而導致投入(例如便利店的設備和裝修等)和費用(例如租金與人工費用等)太高，又可以保證有足夠的商品陳列麵擺放所需的商品。
3、便利店應保證在建設物的底層開設店鋪，一般不要設在夾層或二層，樓層間高度保證在3米以上。
4、足夠的配電功率，完善的水電和消防設施等。
5、便利店商圈半徑為500米，在方圓500米的範圍內至少有3000個商圈人口。
同時，以下地理位置不適合開設便利店：1、徒步5—7分鍾到達的顧客不足3000人。
2、非顧客匯集的交通幹道。
3、在馬路上無法看到商店。
4、在地下或者是二層以上。
5、無法設立店鋪門麵和招牌。
6、店鋪租金超過一天的銷售額。
一步差三市
古語說：“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣，“地段，地段，還是地段”這是永恒的人氣法則。
有一個非常經典的案例，講述的是一個日本人想在中國的一個城市裏開一家店鋪的故事。在開店前，這個日本人做了許多旁人看來沒有必要的一係列煩瑣複雜的工作。他用比別人開店多得多的時間和金錢來研究他將開張的這家店應在這個城市裏的哪個位置才最合適。
他花了5個多月的時間考察了全市100多家店鋪，最後鎖定了14家，並請了專門的谘詢公司對這14家店鋪的周邊做了大量的谘詢調研工作，以此了解周邊地區的消費能力和飲食習慣等相關的信息。他甚至要求谘詢顧問派員工拿著秒表到目標場所測算人流量。這些測算人員除了要匯報日人流數量以外，還要詳細匯報如下一些數據：如附近有多少路公共汽車經過；過往人中，多少是走路來的，多少是坐公共汽車來的，多少是打車或開車來的，由此來分析該地區人群的消費水平和消費習慣。就這樣，他最後又淘汰了11家。而對剩下的3家店他又親自實地考察和研究，最後才選定了一家。
許多人都認為這個日本人太過於認真了，將時間和金錢花在了不該花的地方。而這位日本老板正是本著“不開則已，開則必火”的開店精神，使他的料理店在那個城市獲得了空前的成功！
開店秘籍：
想讓人氣一步到位嗎?必須在選址上做足工夫。
店鋪所在地的選擇，隨著社會的發展，會展現不同的風貌與趨勢，而惟一不變的是獲取最大利潤取向。選擇營業地點必須先確定目標顧客群，再決定店麵位置，因為有良好的“地利”，就是創業成功的開始。
不少老板都明白好口岸的重要性，但常常被寸土寸金高租價嚇跑。而其中最低級的錯誤是：一些老板寧願往店裏多投資，也不願意付出高租金。這都是不入道的想法。其實生意愈小，愈是靠地點。愈是大路貨，愈要舍得在口岸上投資。
在市區，或在繁華地帶選口岸，你不要被較高的房租嚇倒，而要認真分析投入這筆資金能給你帶來多大效益。很多時候，隻要你經營路子對頭，往往是高租金高回報。這就是為什麽火車站、客運碼頭的那些餐館，雖然衛生較差、價格昂貴卻生意火暴的重要原因。
不過，如何看目標門店租售價格是否合理呢？一般來說，繁華口岸的平均租售價格一般為住宅平均租售價格的6至8倍。因此，在租用或購置門店時，你可以將其租售價格與附近商品住宅的租售價格進行對比，如果比值超過8，則該商鋪的市場定價可能已經超出極限了；如果比值低於6，則在不考慮其他條件的情況下，該商鋪的租用價格有可能被市場低估，應該具有一定的升值空間。
當然，高租金增加了你的經營成本，也增加了經營壓力和風險。所以你得好好盤算，你的投資、經營項目以及你的經營經驗究竟是否做得起黃金口岸上的生意。
總之，花大錢開個大店，不如花大錢找一個好碼頭。
另辟蹊徑亦成功
在寫字樓裏做生意，似乎讓人難以想像，但一家經營快餐、飲料、休閑食品、日用辦公等的便利店就於近期在杭州某寫字樓悄悄開張了。按照尋常思維習慣，開店首選客流量大的臨街門麵，或是黃金商圈的知名商場，因為這些地方人氣較旺。然而，這家店卻選擇了在寫字樓經營，究竟有多少客人願意進入這樣的“空中商鋪”購物呢?
由於現在不少白領整天在高樓裏忙於工作，隻有中午一兩個小時休息，可用來逛街購物的時間很少，像這樣的開在寫字樓裏的商鋪便為這些白領帶來了不少方便，加上價格比較合適，能吸引更多的客人。
這家位於某寫字樓11層的便利店，麵積隻有二三十平方米，主要經營一些方便快餐、飲料、名牌化妝品等。早上，白領們順道可以買到可口熱乎的早餐，工作時間，白領們可以趁休息空想買瓶飲料，中午時間，白領們更是可以不要走多遠就可以買到美味營養的午餐，還可以趁機挑選一些日用辦公品。有些產品的價格甚至比在杭州超市內都要低。雖然這隻是他們的會員價，但是想要成為他們的會員門檻並不高，隻需要一次性購買超過200元的產品，即可終生享受他們的會員價。
便利店的負責人在當初開店前就已經算過一筆賬了，寫字樓裏的租金明顯要比臨街的店鋪費用省，其中的差價就可以讓利給顧客了，這也是該店價格低的主要原因。
開店秘籍：
開在寫字樓裏的商鋪其實還是有一定風險的，原因是沒有凸出的門麵。雖然房租這一塊的費用是省去了不少，但並不見得個個都能淘到金。不過，如果像此便利店這樣把客流定位在寫字樓的白領，那就另當別論，可能效果還出奇地好。可見，店鋪的選址一定要對準目標顧客群的定位。
開店選址千萬不要誤以為好的位置就是指人流密集、熱鬧的地點。對便利店經營來說，尤其不要有這種觀念。與其拚命爭搶一塊上等市場，花高租金，還不如擁有一個中等規模但是完全屬於自己的市場，這樣更有利於便利店的成長。